錦住建委發〔2016〕176號

錦州市公共租賃住房管理暫行辦法

 

一、總  則

第一條  為完善我市住房保障體系，規范公共租賃住房管理，根據《公共租賃住房管理辦法》（住房和城鄉建設部2012年第11號令）和住建部、財政部、國家發改委《關于公共租賃租房和廉租住房并軌運行的通知》（建保〔2013〕178號）、《住房城鄉建設部關于并軌后公共租賃住房有關運行管理工作的意見》（建保〔2014〕91號）及省住建廳、財政廳、省發改委《關于推進我省公共租賃住房與廉租住房并軌運行的實施意見》（遼住建〔2014〕25 號）等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用我市公共租賃住房的規劃、房源籌集、準入、退出、維修和監督管理等工作。

第三條  本辦法所稱公共租賃住房，是指限定建設標準和租金水平，面向城鎮中低收入（含低收入和中等偏下收入）住房困難家庭、新就業無房職工、在城鎮穩定就業的外來務工人員以及地方政府決定納入保障范圍的其他群體進行保障。

第四條  我市公共租賃住房工作實行“縣區建設、縣區分配、縣區管理”的原則。

市統一建設、購買及配建的公共租賃住房，產權歸市政府所有。由具有房產管理職能的市國有直管產管理部門(市房屋管理處)負責管理，各區對符合條件的保障對象進行配租。各區建設的公共租賃住房也可協商市國有直管產管理部門管理。

公共租賃住房通過新建、改建、配建、收購、長期租賃等多種方式籌集，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持、社會力量投資。鼓勵企業投資者，特別是大中型企業和其他機構，按照“誰投資、誰所有、誰受益”的原則，在不改變公共租賃住房使用性質的前提下，采取市場化方式，參與公共租賃住房建設和運營。鼓勵房地產開發企業將待售商品住房出租給保障對象。各縣（市）區可成立公租房運營機構或住房租賃公司，參與公共租賃住房的運營管理。由公租房運營機構或住房租賃公司統一租賃或購買戶型面積符合標準的商品住房、二手房后，再向保障對象出租。通過整合商品住房、二手房等社會房源，增加公共租賃住房的有效供應。

第五條  錦州市住房和城鄉建設委員會（行政主管部門）負責全市公共租賃住房的指導和監督工作。各縣（市）區人民政府負責本行政區域內的公共租賃住房工作，要加強組織領導，健全政府保障管理機制和工作機構，落實人員編制和經費，確保公共租賃住房工作順利實施。

財政、民政、發改、國土、工商、稅務、規劃、人社、監察、公安、統計等部門按照各自職責，協同做好公共租賃住房工作。

第六條  各級住房保障主管部門要加強對公共租賃住房管理信息系統建設，建立和完善公共租賃住房紙質和電子管理檔案，監測保障對象家庭人口、住房和經濟狀況變化情況，按年度對保障對象家庭進行審核、復核，實行動態管理。

二、資金和房源的籌集

第七條  公共租賃住房的資金來源，主要包括：

（一）土地出讓凈收益中安排的公共租賃住房保障資金；

（二）住房公積金增值收益扣除計提貸款風險準備金和管理費后安排的公共租賃住房保障資金；

（三）國家和省撥付的公共租賃住房專項補助資金；

（四）市、縣級財政預算安排的公共租賃住房保障資金；

（五）通過投融資等方式籌集的公共租賃住房資金；

（六）出租公共租賃住房及配套設施回收的資金；

（七）出售原廉租住房回收的資金；

（八）其他方式籌集的資金。

原用于廉租住房建設的資金，調整用于公共租賃住房（含2014 年以前在建廉租住房）建設；原用于廉租住房租賃補貼的資金，繼續用于補貼租賃住房的低收入住房保障對象。公共租賃住房資金實行專項管理、分賬核算、專款專用。

第八條  公共租賃住房的房源籌集渠道主要包括：

公共租賃住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。公共租賃住房套型建筑面積應控制在60 平方米以內,以40 一50 平方米為主。

（一）政府直接投資建設和收購的公共租賃住房；

（二）政府在市場上長期租賃的社會房源；

（三）在商品房開發項目中按一定比例配建的公共租賃住房；

（四）企業在外來務工人員集中的開發園區和工業園區建設的公共租賃住房和以公寓、集體宿舍形式建設的符合宿舍建筑設計規范的公共租賃住房，面向本單位或園區就業人員出租；

（五）多種方式引導民間資本參與保障性安居工程建設，直接投資或參股建設并持有、運營公共租賃住房，按規定向政府核定的保障對象出租；

（六）其他渠道籌集的公共租賃住房。

三、政策支持

第九條  公共租賃住房建設涉及的行政事業性收費和政府性基金，按照經濟適用住房的相關政策執行。

廉租住房和公共租賃住房并軌前，在財稅、土地、融資等方面的相關優惠政策，在并軌后仍繼續保留。

第十條  采取以配建為主，以購買、改建、長期租賃為輔等多種方式籌集公共租賃住房，逐步減少集中建設規模。并將配建套數、面積、套型、配套設施、交付使用時限等作為土地出讓的前置條件。配建的公共租賃住房應與所在項目的商品住房同步規劃設計，同步配套建設，同步竣工使用。

配建的具體辦法，按照《關于在房地產開發項目中配建保障性住房的通知》（錦公房〔2011〕45號）執行。各縣（市）區年初將配建計劃數量、年底將竣工數量上報市住房和城鄉建設委員會備案，以便市政府及時掌握配建數量。具有一定規模的公租房項目，要同步建設市政公用設施和公共服務設施，并配套建設一定比例的經營用房和一定比例的商業設施，統一管理經營，以實現資金平衡。

第十一條  公共租賃住房的建設標準，按照《遼寧省保障性安居工程建設導則》要求執行。公共租賃住房的建設選址，應當安排在交通便利、基礎設施配套的區域。規劃設計按照節約集約、節能環保的原則，做到功能完善、經濟適用。

公租房建設實行招投標制、項目法人責任制、合同管理制和工程監理制，并遵守法定建設程序和技術標準，實行勘察、設計、施工、監理單位和項目負責人責任終身制。實行工程質量分戶驗收制度。工程竣工時，建設單位應當按照規定設置工程質量永久性標識牌，標識牌應當載明工程名稱、開竣工日期以及建設、勘察、設計、施工、監理單位名稱、法人代表及工程項目負責人姓名。

第十二條  要逐步擴大公共租賃住房保障范圍，覆蓋到轄區內全部符合條件的城鎮。

四、準入管理

第十三條  公共租賃住房實行公開申請、嚴格審核、廣泛公示、輪候解決的制度。符合規定條件的家庭只能申請一套公共租賃住房，并由戶主或者其他具有完全民事行為能力的成年家庭成員作為申請人，以家庭為單位提出申請。

縣（市）區住房保障部門應當提前3個月發布受理申請的公告。公告應當載明現有房源的基本狀況、申請條件、申請時間、申請程序、申請人所需提交的材料和審核方法等事項。

縣（市）區住房保障部門應當會同有關部門，建立健全住房保障多級聯動審核機制。申請家庭應當接受有關部門的調查核實。

申請公共租賃住房的，應當符合下列條件：

（一）新就業無房職工（就業3年以內），在本市父母有住房，且人均住房面積低于17平方米；

（二）本地城鎮中低收入住房困難家庭，申請人具備完全民事行為能力；具有本地城鎮戶籍，且在本城市居住一年以上；低收入家庭提供低保證明，中等偏下收入家庭人均年收入低于上年度本市城鎮居民人均可支配收入的85%以下；申請家庭無住房或人均住房建筑面積低于17平方米（含17平方米），未享受原廉租住房和經濟適用住房等其他形式住房保障的；

（三）有穩定職業并在我市城區內居住一年以上的無房外來務工人員，且申請人在本市連續繳納基本養老保險滿一年以上的；

（四）尚未回遷的動遷戶，已經簽訂拆遷協議并騰退原有住房的，超期一年以上未回遷，且家庭困難的優先予以考慮，回遷后即辦理該戶退出；

（五）對享受最低生活保障的家庭或生活困難的殘疾人家庭，省部級以上勞動模范、全國英模，孤寡老人，符合條件的單親家庭、城鎮計劃生育特殊困難家庭以及生活困難的原國民黨抗戰老兵等符合國家規定的保障對象，要予以優先安排。

五、受理與審批

第十四條  申請程序：

新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員公共租賃住房保障申請，由所在單位統一向所在地街道（鎮）辦事處進行申請；城鎮中低收入家庭公共租賃住房保障申請，通過社區申請。城鎮中低收入家庭原則上以戶主作為申請人，其配偶以及未成年子女等其他家庭成員必須作為共同申請人。

第十五條  申請要件：

（一）城鎮中低收入住房困難家庭申請時提供下列材料：

1、填寫《公共租賃住房審批表》；

2、低保家庭提供民政部門核發的《城市居民最低生活保障救助證》;

3、中等偏下收入家庭，家庭成員工作單位提供的勞動合同及工資收入證明;家庭成員無工作單位，由所在社區提供的工作收入證明；

4、申請人及家庭成員身份證、戶口簿原件及婚姻情況證明；

5、如需委托代理人辦理的，需提交由全體家庭成員簽名的書面委托書和代理人身份證。代理人須具有完全民事行為能力；

6、家庭住房狀況的證明材料（包括住房位置、性質、面積等），無房戶由房屋產權管理部門出具的無房證明；

7、住房保障部門規定需要提交的其他材料。

（二）新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員申請時提供下列材料：

1、填寫《公共租賃住房審批表》；

2、申請人及家庭成員身份證、戶口簿、婚姻情況證明、勞動（聘用）合同、人社部門勞動用工備案證明；

3、社會保險繳納證明；

4、申請單位出具的擔保書；

5、新就業無房職工及父母由房屋產權管理部門出具無房證明或人均住房面積低于17平方米；

6、住房保障部門規定需要提交的其他材料。

以上規定材料屬證明的提交原件，屬執照、證件、證書或者合同的提交復印件，并提供原件核對。復印件由社區和街道（鎮）辦事處認證后蓋章存檔上報。

第十六條  審批程序：

申請公共租賃住房的，按照下列程序辦理：

（一）申請。申請人向戶籍（居住地）所在地社區、街道（鎮）辦事處提出書面申請，并提供相關材料；

（二）初審、公示。社區、街道（鎮）辦事處應當自受理申請之日起15日內，對申請家庭的人口、戶籍、收入（資產）、住房等狀況進行調查核實（可以通過入戶調查、鄰里訪問及信函索證等方式）提出初審意見。初審合格的，應在社區、街道（鎮）張榜公示，公示期為15日；經公示無異議或異議不成立的，將初審意見和申請材料報縣（市）區住房保障主管部門。初審不合格的，書面通知申請人并說明理由；

（三）審核。縣（市）區住房保障主管部門應當自收到申請材料之日起15日內，對申請人的住房、收入（資產）狀況是否符合規定條件提出審查意見。對申請公共租賃住房的，要將符合條件的申請人的相關材料轉同級民政、人力資源和社會保障部門；縣（市）區民政、人力資源和社會保障部門應當自收到相關材料之日起15日內，對申請人的收入狀況是否符合規定條件提出審查意見，并反饋同級住房保障部門；

（四）縣（市）區住房保障部門對申請家庭進行核準，并將核準結果通過報紙、網站等媒體公示，公示期為15日。經審查，符合規定條件的，縣（市）區住房保障部門將其列為縣（市）區保障性住房保障對象，統一登記，參加輪候，并向社會公開輪候順序。經審查，不符合規定條件的，縣（市）區住房保障部門應當在3個工作日內書面通知受理申請的街道辦事處，由其書面通知申請人并說明理由；

（五）經核準后享受公共租賃住房的家庭應當在收到書面通知之日起15日內與縣（市）區住房保障部門簽訂公共租賃住房租賃合同，明確雙方權利、義務及違約責任，并將合同、協議歸入檔案，并在網站永久公開。除不可抗力外，凡未按照規定簽訂《公共租賃住房租賃合同》的視為自動放棄本次資格，1年后方可再次申請公共租賃住房。

對在濱海新區和園區集中建設面向本轄區就業人員配租的公共租賃住房，用人單位可以代表本單位職工集體統一申請。

第十七條  由縣（市）區住房保障部門根據本地區當年的公共租賃住房保障計劃，按照 “六公開一監督”的分配工作制度，統一公共租賃住房申請、審核、公示、輪候、分配工作流程。綜合考慮保障對象的住房困難程度、收入水平、申請順序、輪侯時間、保障需求以及房源等情況，合理制定輪候排序規則，采取綜合評分或隨機搖號等方式，統一輪候配租。

第十八條  已建成未入住的廉租住房以及在建的廉租住房項目建成后，要優先解決原廉租住房保障對象的住房困難，剩余房源統一納入公共租賃住房分配。

第十九條  公共租賃住房分配工作由各級紀檢監察部門全程監督，加強對各級住房保障工作人員的廉潔教育，重點預防公共租賃住房分配不公，同時建立投訴舉報制度，各縣（市）區要設立舉報電話、信箱，暢通舉報投訴渠道，發現問題及時糾正、查處。

六、后續管理

第二十條  租金管理：

（一）市、縣級住房保障主管部門應當會同發改部門，綜合考慮社會經濟發展水平、財政承受能力、保障對象的支付能力以及市場租金水平，建設與運營成本等因素，實行市場指導價租金。在保證正常使用、維修管理基礎上，按照微利的原則，略低于同地段住房市場租金水平，不超過同等地段房屋市場平均租金的60%左右,確定本地區的公共租賃住房租金標準，報本級人民政府批準后實施。公共租賃住房租金標準應當向社會公布，并定期調整；

（二）公共租賃住房租金按建筑面積計算，承租人應按半年繳納租金；

（三）政府投資建設的公共租賃住房租金收入，按照政府非稅收入管理的有關規定繳入同級國庫，實行收支兩條線管理，專項用于償還公共租賃住房貸款本息及公共租賃住房的維護、管理等；

（四）公共租賃住房租賃期間，該房屋的管理費用、房屋維修費、供暖費由房屋產權人承擔;由于對相關配套設施使用不當、拆除、破壞等發生的維修費用由承租人承擔；水、電、燃氣和有線（數字）電視、物業管理費、電梯等費用由承租人承擔；

（五）對于承租人拖欠租金和其他費用的，可按租賃合同規定通報其所在單位，從其工資收入直接劃扣；

（六）低保家庭租金標準仍按原廉租住房政策執行。

第二十一條  合同管理：住房租賃合同期限為1年。租賃合同期滿后承租人仍符合規定條件的，應當在租賃期滿3個月前申請續租。租賃合同應當包括以下內容：

（一）合同當事人的名稱或姓名；

（二）房屋的位置、用途、面積、結構、室內設施和設備，以及使用要求；

（三）租賃期限、租金數額和支付方式；

（四）房屋維修責任；

（五）物業服務、水、電、燃氣、供熱、有線（數字）電視費、電梯費等相關費用的繳納責任；

（六）退出公共租賃住房的情形；

（七）違約責任及爭議解決辦法；

（八）其他應當約定的事項。

第二十二條  年審規定：公共租賃住房保障實行年審制度。縣（市）區住房保障主管部門對已經享受公共租賃住房政策的保障對象進行保障資格年審；保障對象所在單位或社區應當主動向所在縣（市）區住房保障主管部門提供材料，配合做好年審工作。

年審后仍符合公共租賃住房承租條件的且愿意繼續承租的，可以續約；年審后不符合公共租賃住房保障范圍的，應當退出。

第二十三條  維護及日常管理：

公共租賃住房的所有權人及委托的運營單位應當負責房屋及其配套設施的維修養護，確保正常使用。

（一）承租人不得擅自裝修所承租公共租賃住房。確需裝修的，應當取得公共租賃住房的所有權人或其委托的運營單位同意。承租人基于對房屋的合理利用所形成的附屬物歸產權人所有，退租時不予補償；

（二）政府投資建設公共租賃住房的修繕維護、設施設備維修更新、租金收繳及日常管理等事項由市、縣級住房保障主管部門或由其授權的具有房產管理職能的國有房產管理單位負責；

（三）企業和大型工業園區投資建設公共租賃住房的維修、養護、租金收繳及日常管理等事宜由產權單位自行負責。

第二十四條  退出規定：承租人有下列行為之一的，產權單位可與承租人解除租賃合同，收回公共租賃住房：

（一）采用虛報隱瞞戶籍、家庭人口、收入以及住房等方式取得公租房的；

（二）購買或通過其他途徑取得住房的；

（三）提出續租申請但經審核不符合續租條件的；

（四）轉借、轉租或者擅自調換所承租公共租賃住房的；

（五）無正當理由連續6個月以上閑置公共租賃住房的或者累計6個月以上拖欠租金的；

（六）擅自對承租的公共租賃住房進行擴建、改變房屋結構或改變使用用途的；

（七）故意損壞承租的公共租賃住房及其附屬設施，拒不恢復原狀的；

（八）在公共租賃住房內從事違法活動的；

（九）承租人不在轄區內就業、服刑或死亡的；

（十）違反政府其它有關規定的。

若承租人不符合租賃公共租賃住房條件，搬遷期滿又確無其他住房的，應當按市場價格繳納租金；有其他住房的，公租房所有權人或運營單位可以向法院提起訴訟，要求騰退公租房。

第二十五條  房地產經紀機構及其經紀人員不得提供公共租賃住房出租、轉租、出售等經紀業務。

七、法律責任

第二十六條  違反本辦法規定，申請公共租賃住房不如實申報家庭人口、住房和財產等情況的或者家庭人口、住房和財產等情況變化后不申報的，住房保障管理部門不予受理，給予警告，并記入公共租賃住房管理檔案。

第二十七條  違反本辦法規定，以弄虛作假等不正當手段獲取公共租賃住房或登記為輪候對象的，由住房保障部門處500元以上1000元以下罰款，并記入公租房管理檔案。已承租的，由住房保障管理部門解除公共租賃住房租賃合同，收回住房，并按市場價格補交租金，逾期不退回的，可以依法申請人民法院強制執行。承租人自退回公共租賃住房之日起五年內不得再次申請公共租賃住房。登記為輪候對象的，取消其登記。

第二十八條  違反本辦法規定，承租人有下列行為之一的，由住房保障主管部門責令按市場價格補繳從違法行為發生之日起的租金，記入公共租賃住房管理檔案，處500元以上1000元以下罰款；有違法所得的，處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款：

（一）轉借、轉租或者擅自調換所承租公共租賃住房的；

（二）改變所承租公共租賃住房用途的；

（三）破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房，拒不恢復原狀的；

（四）在公共租賃住房內從事違法活動的。

有前款所列行為，承租人自退回公共租賃住房之日起五年內不得再次申請公共租賃住房；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第二十九條  違反本辦法規定，住房承租戶在接到辦理入住手續通知后3 個月內未辦理手續并入住的，由管理部門取消其承租資格。

第三十條  違反本辦法規定，應當退出公共租賃住房的，自應當收回之日起按照市場租金標準繳交租金，并可給予3 個月的過渡期；過渡期滿仍拒不退出的，公共租賃住房的所有權人或者其委托的運營單位可以向人民法院提起訴訟，要求承租人騰退公共租賃住房，并由住房保障管理部門處500 元以上1000 元以下罰款。

第三十一條  住房保障管理部門的工作人員違反本辦法規定，有下列行為之一，由監察機關或者任免機關依照人事管理權限依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）利用職務之便謀取不正當利益的；

（二）不依法履行法定職責的；

（三）發現違法行為不予查處的；

（四）有其他濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守行為的。

第三十二條  違反本辦法第二十六條的，依照《房地產經紀管理辦法》第三十七條，由縣級以上地方人民政府住房城鄉建設（房地產）主管部門責令限期改正，記入房地產經紀信用檔案；對房地產經紀人員，處以1萬元以下罰款；對房地產經紀機構，取消網上簽約資格，處以3萬元以下罰款。

第三十三條  公共租賃住房的所有權人及其委托的運營單位違反本辦法，有下列行為之一的，由住房保障主管部門責令限期改正，并處以3萬元以下罰款：

（一）向不符合條件的對象出租公共租賃住房的；

（二）未履行公共租賃住房及其配套設施維修養護義務的；

（三）改變公共租賃住房的保障性住房性質、用途，以及配套設施的規劃用途的。

八、附則

第三十四條  本辦法由市住房和城鄉建設委員會負責解釋。

第三十五條  本辦法自公布之日起施行。

 

 

錦州市住房和城鄉建設委員會      錦州市發展改革委員會

 

 

 

 

 

錦州市公安局                     錦州市民政局              

 

 

 

 

 

錦州市財政局              錦州市人力資源和社會保障局

 

 

 

 

 

錦州市國土資源局                 錦州市規劃管理局

2016年7月26日